Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Щельпино д., Воскресенск гор. округ
Дом 45 м², участок 7,7 сот., дерево, 1974 год.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 68 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 1,16 млн → дом ≈895 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈306 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Виноградово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1664
Рейтинг 40/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 155 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Локомотив СНТ | 9,2 сот. | 800 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 72 968 / 117 587 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 204 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 848 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 305 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Исаково д. | 45 м² | 10 сот. | 4 990 000 | 110 889 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Виноградово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Голубое Озеро СТСН | 45 м² | 6,3 сот. | 2 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Яблонька СНТ | 48,6 м² | 6,1 сот. | 3 650 000 | 75 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щельпино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 2 000 000 | 38 462 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Золотово д. | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Бессоново д. | 44,1 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 49 887 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Конобеево с. | 48 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Алешино сл. | 48,9 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 117 587 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 050 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СЕРТИФИКАТ "ГАРАНТИЯ БЕЗОПАСНОЙ СДЕЛКИ" ОТ АН "ЭТАЖИ" ! Предлагается к продаже ухоженный, крепкий бревенчатый дом общей площадью 45 кв. м на собственном участке. В доме две комнаты и терраса, есть возможность сделать пристройку. Коммуникации полностью организованы для комфортного проживания: электрическая мощность 5 кВт, водоснабжение от колодца с подачей воды в дом, санузел на улице. На территории расположен плодовый сад с кустарниками, ухоженные грядки. Имеется печное отопление с разводкой батарей по дому, газ подведен к границе участка. Участок сухой, обработанный и полностью огорожен забором с въездными воротами; к дому ведет круглогодичная асфальтированная дорога. Инфраструктура развита: в шаговой доступности (7-10 минут) находятся остановка общественного транспорта, железнодорожная станция "Виноградово", школа и сетевые магазины, церковь и поликлиника. Объект представляет собой готовое решение для жизни за городом с потенциалом для дальнейшего обустройства. Код пользователя: 180111 Номер в базе: 12255938