Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Окская Слобода ДПК, Серпухов гор. округ
Дача 149,7 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 2,02 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 43 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 846 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 27 тыс.–27 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2,99 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. Авангард ≈1,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16632
Рейтинг 55/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 9.6 |
| торг | 5 | 81 % | 8.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10.6 |
| участок | 5 | 23 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 23.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 846 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 842 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Флора СНТ | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воздвиженка д. | 22 сот. | 2 500 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Флора СНТ | 6,9 сот. | 900 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 149,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 994 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 237 / 27 237 / 27 237 |
| цена объекта | 2 020 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 717 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Чернобылец СНТ | 128,5 м² | 8,1 сот. | 3 500 000 | 27 237 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 120 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 090 000 (−30 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 050 000 (−40 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 020 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 020 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в Снт Флора, рядом д. Воздвижинка, площадью 645 м2 (кадастровый номер 50:32:0040132:101)по факту 12 соток, на участке построен дом размером 7*9 метров, назначение "жилой дом", общей площадью 149.7 м2 (50:32:0040132:534), подвал из ж/б блоков 40*60 (75 штук) по всей площади дома, стены выполнены в 1.5 кирпича, перекрытия железобетонные плиты, 2 этажа, планировка свободная. Кровля покрыта оцинкованным проф листом. Дом представляет собой надёжное капитальное строение с планировкой и отделкой под свои нужды. Отличная транспортная доступность в 15 мин пешком находится ж/д станция Авангард. На автомобиле до г. Серпухов 10 мин. Электричество по границе участка, прямой договор с электроснабжающей компанией, вода находится на глубине 12-15 метров. Напротив участка грибной лес. Один собственник, земля и дом оформлены.