Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Калугинские Просторы СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 8,7 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 912 тыс. → дом ≈338 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 28 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −420 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈14 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16628
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.9 |
| торг | 5 | 92 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.6 |
| участок | 5 | 43 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 912 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч СНТ | 13 сот. | 1 599 000 | 123 000 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калугинские Просторы СНТ | 6,8 сот. | 799 000 | 117 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калугинские Просторы СНТ | 7 сот. | 790 000 | 112 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калугинские Просторы СНТ | 20,5 сот. | 7 600 000 | 370 732 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калугинские Просторы СНТ | 20,6 сот. | 2 900 000 | 140 777 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калугинские Просторы СНТ | 8,6 сот. | 999 999 | 116 279 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Оболенск пос. | 18 сот. | 1 440 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калугино д. | 20,5 сот. | 7 600 000 | 370 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Оболенск пос. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калугино д. | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 44 595 / 91 667 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -420 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Романовка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 44 595 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Венский Лес КП | 36 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Калугино-2 СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Поляна СНТ | 41,7 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 79 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мокрое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Боровна СНТ | 26 м² | 6,8 сот. | 1 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 250 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 8.7 соток (участок состоит из двух участков 6 и 2.7 сот.). Дом из бруса, крепкая лестница на 2 этаж. Большая комната на первом этаже поделена на зоны для кухни и для спальни. Сруб 6х6. Участок ухожен, огорожен, кусты, грядки, плодовые деревья, теплица.