Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Росинка СНТ, Чехов гор. округ
Дача 75 м², участок 14,5 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 67 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 14,5 сот. = 2,06 млн → дом ≈743 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,79 млн / целевая ≈5,21 млн / пессимист. ≈4,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈850 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈2,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16626
Рейтинг 59/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 95 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 057 000 ₽ (14,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 743 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Росинка СНТ | 10 сот. | 1 225 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чудиново д. | 7,5 сот. | 1 540 000 | 205 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 18 сот. | 4 900 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 8,7 сот. | 1 750 000 | 201 149 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чудиново д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чудиново д. | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чудиново д. | 11 сот. | 673 700 | 61 245 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чудиново д. | 10 сот. | 575 400 | 57 540 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 73 947 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 788 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 209 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 630 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 850 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | 70 м² | 15 сот. | 6 925 000 | 98 929 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 58,8 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Крюково д. | 80 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Кулаково д. | 75 м² | 10 сот. | 3 150 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новь-Бортнево СНТ | 78 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 83 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Электромашина-2 СНТ | 80 м² | 10,5 сот. | 7 200 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Волосово д. | 60 м² | 12,5 сот. | 6 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ветераны Столицы СНТ | 84 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Карьково д. | 78 м² | 20 сот. | 5 500 000 | 70 513 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Железнодорожник-2 СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 51 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Чеховском р-не в Снт Росинка ( д. Чудиново). Дом щитовой 75 кв м, 2 этажный В доме прихожая, 3 комнаты, кухня ; 2 этаж 2 комнаты. Свет в дом проведен. Участок 14,4 сот., крайний к лесу, огорожен рабицей. На участке так же имеются хозблок, душ, летний туалет, беседка, своя скважина, газ по границе. Подъезд асфальт, зимой дороги чистятся. В шаговой доступности магазин, храм, пруды, автобусная остановка, лес. До станции Чехов ходят автобусы ( 15 минут езды). Ц. 2800000 руб.