Симферопольское ш., 68 км от МКАД
Нива СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 3,8 сот.
Цена 1,98 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 3,8 сот. = 583 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −814 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Авангард ≈1,6 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16624
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 583 000 ₽ (3,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нива СНТ | 10 сот. | 1 640 000 | 164 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Люблинский садовод СТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Люблинский садовод СТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженка д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженка д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 59 459 / 77 778 |
| цена объекта | 1 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 683 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 887 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 787 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -814 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ногина-6 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 448 000 | 64 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Труженик СНТ | 36,2 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 110 497 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 34,3 м² | 5,4 сот. | 2 400 000 | 69 971 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Нива СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ивушка СНТ | 36 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Пущино д. | 39,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 47 859 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Петропавловка д. | 37 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 59 459 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 980 000 (−370 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 980 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 3,75 сотки с домом 36 кв метра для летнего проживания, вода из колодца на участке, новая просторная беседка, забор из белого штакетника. На участке яблони, сливы, вишни, малина, декоративный прудик, мастерская, помещение для биотуалета. Участок очень зеленый, с многочисленными насаждениями. Идеален для спокойного отдыха за городом. Снт старое с хорошими дорогами и подъездом, которые чистят зимой, есть охрана, и автоматические ворота на въезде. Удобно добираться из Москвы, в 15 минутах спокойной ходьбы жд станция Авангард Курского направления, из Серпухова несколько минут на электричке. На машине от Мкад удобно добираться примерно за час, из Серпухова около 10-15 минут. Продается из-за переезда в свой дом.