Симферопольское ш., 54 км от МКАД · земля с домом
Кулаково д., Чехов гор. округ
Дом 62 м², участок 14 сот.
Дом по описанию: «на участке расположен ветхий дом 62 м2 под реставрацию или снос;»
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 2,4 млн → дом ≈805 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −906 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Луч ≈2,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16619
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 043 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 395 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 805 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 984 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кулаково д. | 10 сот. | 1 795 000 | 179 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулаково д. | 8,3 сот. | 522 500 | 62 952 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулаково д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулаково д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулаково д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулаково д. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубрава дп | 10,7 сот. | 1 800 000 | 168 224 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Угодья у леса НП | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Угодья у леса НП | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Угодья у леса НП | 12,8 сот. | 2 550 000 | 199 219 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 322 / 66 667 / 99 449 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 693 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 508 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -906 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Карьково д. | 63 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Семья СНТ | 60,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 41 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Березка СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнышково д. | 69 м² | 8 сот. | 6 400 000 | 92 754 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Родник СНТ | 63 м² | 12,5 сот. | 4 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дидяково д. | 55 м² | 14 сот. | 4 350 000 | 79 091 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Фенино д. | 56,3 м² | 18,4 сот. | 5 599 000 | 99 449 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Углешня д. | 64 м² | 15 сот. | 12 000 000 | 187 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Фиалка СТ | 55,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 883 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рыжиково СНТ | 51,2 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 68 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 14 соток в живописной и тихой деревне Кулаково, Чеховский район Московской области. Участок правильной прямоугольной формы, размер 57 х 24 метра. Отлично подойдёт для строительства загородного дома, дачи или постоянного проживания. Преимущества участка: участок огорожен забором; асфальтированный круглогодичный подъезд; подключены коммуникации: газ, электричество, вода; на участке расположен ветхий дом 62 м2 под реставрацию или снос; пруд находится через дорогу; тихое, спокойное место с красивой природой. Инфраструктура рядом: Никольский храм и воскресная школа при храме; автобусная остановка; магазин и пункты выдачи заказов; до ж/д станции Луч 20 минут пешком; до города Чехов всего 7 км, около 10 минут на автомобиле. Кулаково уютная деревня в Чеховском районе, идеально подходящая для комфортной жизни за городом с удобной транспортной доступностью. Документы готовы. Дополнительная информация по телефону. Агент: Богданов Владимир. Лот: 118486.