Симферопольское ш., 47 км от МКАД
50 лет Октября СНТ, Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 4,5 сот.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 60 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 775 тыс. → дом ≈425 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈253 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Чехов ≈5 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16618
Рейтинг 45/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 775 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 50 лет Октября СНТ | 7,5 сот. | 4 200 000 | 560 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергеево д. | 46,4 сот. | 12 997 600 | 280 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Сергеево д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Сергеево д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 7 сот. | 6 200 000 | 885 714 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,4 сот. | 4 299 000 | 580 946 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Сергеево д. | 9,2 сот. | 2 200 000 | 239 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 61 576 / 77 632 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 466 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 253 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Лесовод-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Скурыгино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 515 000 | 37 875 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Строитель СНТ | 41,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 60 680 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Марс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесовод ТСН | 38 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 632 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Металлист-2 СНТ | 40 м² | 4 сот. | 2 650 000 | 66 250 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дружба-2 СНТ | 40,6 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 61 576 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшая дачка с летним домиком в черте города. Подключено электричество, летний водопровод, туалет на улице. Вся городская инфраструктура в пешей доступности: остановка общественного транспорта, сетевые магазины, аптеки, больница, школа, детский сад. В собственности более 5 лет. Один взрослый собственник. Оперативный показ и выход на сделку.