Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Лада СНТ, Чехов гор. округ
Дом 73 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,32 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −542 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Шарапова Охота ≈17,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16615
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 064 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 321 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 529 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 945 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лада СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мерлеево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спас-Темня д. | 21,7 сот. | 3 200 000 | 147 465 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мерлеево д. | 15,6 сот. | 1 700 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спас-Темня д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мерлеево д. | 14,9 сот. | 1 600 000 | 107 383 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 117 / 53 044 / 75 524 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 925 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 729 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -542 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Мерлеево д. | 78,1 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 30 730 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 36 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновый Берег 1 КП | 80 м² | 11,4 сот. | 5 990 000 | 74 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Западный Берег-2 КП | 73 м² | 13 сот. | 3 990 000 | 54 658 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Заповедный Берег КП | 72,9 м² | 12,5 сот. | 3 990 000 | 54 733 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Заповедный Берег - 2 КП | 72,9 м² | 12,5 сот. | 3 700 000 | 50 754 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Съяново-2 д. | 70,1 м² | 11,5 сот. | 1 199 900 | 17 117 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лисенки ДНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Нижнее Шахлово д. | 72,9 м² | 12,5 сот. | 4 599 999 | 63 100 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Заповедный Берег - 2 КП | 71,5 м² | 9,1 сот. | 5 400 000 | 75 524 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ТОРГ!!!Дача в живописном месте. Лес по границе участка. Соседи живут круглогодично. Скважина, баня, беседка для барбекю.