Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Ветеран ВС СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈1,76 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −664 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Чепелёво ≈4,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16612
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 088 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 762 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Венюково д. | 4,5 сот. | 1 700 000 | 377 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аксенчиково д. | 11 сот. | 1 250 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Прудки д. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Венюково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 13 сот. | 6 990 000 | 537 692 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 8,3 сот. | 1 990 000 | 239 759 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 741 / 58 317 / 92 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 322 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 990 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -664 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 50 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ветеран СНТ | 51 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 43 137 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ветеран ВС СНТ | 54 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ветеран ВС СНТ | 56 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 50 м² | 7,3 сот. | 4 600 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 46 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 119 565 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 60 м² | 7 сот. | 3 499 000 | 58 317 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | М-2 Крым 69-й км | 54 м² | 6 сот. | 3 699 999 | 68 518 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Яблонька СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 73 585 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВНЕСЁН АВАНС!!!!Домик в черте города! строили для себя! на ленточном фундаменте, утепление 150мм,электричество заведено в дом. на участке плодовые деревья и кустарники, ягоды, хозблок, теплица, летний водопровод, гараж. документы готовы к сделке.