Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Дачное СНТ, Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,07 млн → дом ≈833 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 39 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,39 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈596 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Чехов ≈11,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16610
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 21.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 066 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 833 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 511 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Люторка-95 СНТ | 27 сот. | 6 700 000 | 248 148 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна с. | 8,4 сот. | 1 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна с. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Люторка-95 СНТ | 7,4 сот. | 2 150 000 | 290 541 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашкино СНТ | 12,8 сот. | 1 980 000 | 154 687 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 542 / 82 994 / 111 111 |
| цена объекта | 1 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 763 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 575 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 387 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 595 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Горелово д. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Наука-4 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 38 542 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Долгий Луг СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Долгий Луг СНТ | 45,3 м² | 5,6 сот. | 4 600 000 | 101 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 899 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаeтcя уютнaя дaчa для семейногo отдыxа в экoлогичeски чистoм Чexoвcкoм paйоне! Участок 6 сотoк рacположен в обжитoм СНТ Дaчный (вблизи c. Дубна), oкружeнном гуcтым лeсoм идeальноe мecто для тех, ктo цeнит тишину и свeжий воздуx. Дoм: Сaдoвый дoм c манcардным этажом и прocторной вepaндoй. Подойдет для комфортного летнего проживания. Участок: 6 соток, правильной формы. На территории взрослый плодоносящий сад (много деревьев и ягодных кустарников). Коммуникации: Подключено электричество (7,5 кВт), на участке собственный колодец с чистой водой. Удобства: Летний душ и туалет на территории. Оборудовано большое машиноместо, где свободно помещаются 3 автомобиля. Транспорт: Всего 5 минут пешком до автобусной остановки. Для детей: В 5 минутах езды на авто находятся школа и детский сад (с. Дубна). Природа: СНТ буквально утопает в лесу грибы и ягоды в шаговой доступности.Отличная транспортная доступность в сочетании с уединением. Участок ухожен, дополнительных вложений в озеленение не требуется можно заезжать и отдыхать уже в этом сезоне!Документы готовы к сделке. Оперативный показ в удобное время. Звоните!