Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Мерлеево д., Чехов гор. округ
Дом 41 м², участок 20 сот., щитовой, 2018 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 47 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈17,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16606
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 000 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 585 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мерлеево д. | 15,5 сот. | 1 600 000 | 103 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 8,8 сот. | 1 130 000 | 128 409 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мерлеево д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мерлеево д. | 10 сот. | 1 249 200 | 124 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 222 / 68 359 / 92 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 090 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 123 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | Рыжиково д. | 40 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Гришино д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Ветеран-3 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Рыжиково СНТ | 51,2 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 68 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Манушкино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с земельным участком 20 соток в деревне Мерлеево. Отличный вариант для дачи, сезонного проживания или базы для строительства цена значительно ниже рыночной именно из-за одного нюанса. Что в доме: 3 комнаты, душевая, санузел, стиральная машина всё подключено и готово к использованию. Электричество заведено, отопление электрокотёл или печь (дрова/уголь). Вода из колодца (техническая, для полива и быта). Питьевую привозим, но можно пробурить скважину будет чистая. Дренаж сделан участок сухой, подтоплений нет. О территории и окружении: 20 соток, две стороны выходят в поле открытый вид и тишина, третья соседи. Рядом лес, река Нара (купание, рыбалка), платный пруд, магазин, Храм. На участке растут и плодоносят красная и чёрная смородина, крыжовник, жимолость, курильский чай. Документы и цена: Земля оформлена, все бумаги в порядке, один собственник. Сам дом в Росреестре не зарегистрирован но это решаемый вопрос (можно узаконить или строить новый). Именно поэтому цена очень привлекательная, почти даром за такой участок и готовое жильё. Звоните покажем, расскажем, подскажем по оформлению. Реально дёшево за такой набор!