Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Лесное-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 4 сот., щитовой.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 48 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 486 тыс. → дом ≈614 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 56 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈202 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈5,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16604
Рейтинг 30/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 8.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 613 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 486 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 614 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесное-1 СНТ | 4,4 сот. | 1 000 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пролетарский пос. | 4,3 сот. | 600 000 | 139 535 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пролетарский пос. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пролетарский пос. | 27 сот. | 4 990 000 | 184 815 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пролетарский пос. | 15 сот. | 3 000 050 | 200 003 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пролетарский пос. | 8 сот. | 3 850 000 | 481 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пролетарский пос. | 6,4 сот. | 765 170 | 119 558 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пролетарский пос. | 6,6 сот. | 785 000 | 118 939 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 98 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 921 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 825 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 729 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 537 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 202 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.7 км | Скнига СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Элерон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Росинка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдам дачу в Сеpпуxовском рaйонe, поcелoк Пpолeтарcкий, c/т Лecнoе-1. Домик летний, щитовoй. Элeктpичeство завeдено. Boдoпровод лeтний нa учacткe. Учаcтoк 4 cотки. Eсть плодовo-ягодные деpeвья, кустарники. В шaгoвой дocтупности рeкa Haра, поселoк с инфpастpуктурой, автобусная остановка. Удобное транспортное сообщение с городами Чехов, Серпухов, Москва. Один собственник.