Новорязанское ш., 25 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Жуковский гор. округ
Дом 37,5 м², участок 3,1 сот., 2000 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 56 %
Земля ≈676 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 2,1 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 74 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈750 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈489 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Школьная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1660
Рейтинг 48/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 38 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 675 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 096 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 204 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 107 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба-2 СНТ | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна-2 СНТ | 3,5 сот. | 3 990 000 | 1 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 3 сот. | 2 350 000 | 783 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 3,4 сот. | 3 100 000 | 911 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Строитель СНТ | 5,3 сот. | 4 990 000 | 941 509 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 4 сот. | 3 850 000 | 962 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 2 299 000 | 656 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 35 сот. | 19 500 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3,6 сот. | 2 300 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 3 000 000 | 857 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 750 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 468 / 131 579 / 201 511 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заря СНТ | 39,9 м² | 4 сот. | 5 250 000 | 131 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мичуринец СНТ | 34,4 м² | 3,2 сот. | 4 250 000 | 123 547 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кратово дп | 35,8 м² | 4,2 сот. | 5 900 000 | 164 804 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поднятая целина СНТ | 34 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 97 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ильинский пгт | 40 м² | 4 сот. | 12 500 000 | 312 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Родники пгт | 37,6 м² | 1,6 сот. | 2 800 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Удельная дп | 39 м² | 3,8 сот. | 4 500 000 | 115 385 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 39,7 м² | 3 сот. | 8 000 000 | 201 511 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 40 м² | 4 сот. | 6 999 000 | 174 975 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Быково пгт | 40 м² | 4 сот. | 6 550 000 | 163 750 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Прекрасное предложение, по привлекательной цене дача для летнего отдыха . прописка возможна, рядом река , и вся развитая инфраструктура !