Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Топаз СНТ, Раменский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., 2015 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 28.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 528 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈118 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Фаустово ≈16,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №166
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 20 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 528 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 122 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Топаз СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кулон СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отра СНТ | 7,8 сот. | 460 000 | 58 974 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк СНТ | 7,2 сот. | 1 120 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Топаз СНТ | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фазенда СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 9,6 сот. | 700 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фазенда СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ракетка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 643 / 77 500 / 164 286 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 161 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 117 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Русское поле СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 48 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Поречье дп | 30 м² | 10,6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Зеленая миля ДНП | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | сохраненная копия |
| 2.3 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 28 м² | 8 сот. | 830 000 | 29 643 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Загорново-2 ДНП | 30 м² | 7,7 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 28 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 164 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-Натальино СНТ | 33 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 121 212 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лесная Поляна-2 КП | 31 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 112 903 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Марьинка с. | 30 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 28.10.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в экологически чистом месте! На участке: - Баня из сруба; - Бытовка с терраской; - Сад: плодовые деревья, кустарники, место под огород; Коммуникации: - Электричество 1 фаза, 7 кВт; - Вода: летний централизованный водопровод; - Отопление: печь, электрические конвекторы. СНТ огорожен, въездные ворота открываются с телефона, дороги чистят зимой. До участка асфальтная крошка, транспорт из Бронниц и Москвы. Рядом леса с грибами, супермаркет, строительный рынок. Звоните, расскажу подробнее и покажу! Код пользователя: 150626 Номер в базе: 14208713