Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Гавшино д., Серпухов гор. округ
Дом 75,7 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈100 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 46 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/5 доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: скважина; в описании: баня, колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈6,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16599
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 330 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гавшино д. | 31 сот. | 3 000 000 | 96 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гавшино д. | 12,5 сот. | 3 450 000 | 276 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гавшино д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гавшино д. | 16 сот. | 1 450 000 | 90 625 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гавшино д. | 8,6 сот. | 1 239 750 | 144 157 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 7,2 сот. | 979 800 | 136 083 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 8,5 сот. | 950 000 | 111 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автодорожник СНТ | 8,6 сот. | 1 050 000 | 122 093 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автодорожник СНТ | 9 сот. | 999 000 | 111 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 314 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 285 / 80 836 / 114 865 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/5 доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/5 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Лисичкин очаг КП | 78 м² | 9 сот. | 5 700 000 | 73 077 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Текстильщик СНТ | 82,1 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 46 285 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дашковка д. | 80 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гавшино д. | 96 м² | 6 сот. | 5 999 900 | 62 499 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 74 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 114 865 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Пролетарский пос. | 57 м² | 9 сот. | 5 050 000 | 88 596 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лисичкин холм пос. | 96 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 67 708 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лисичкин холм пос. | 96 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 98 958 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaётся 1/5 доля бетонного двухэтажного дoмa, и 1,2 доля участка. Можно ходить везде. На участке. В доме выделена отдельная комната, туалет, коридор, и кухня в дом общие. Нa учаcтке 6.98 coток, в дoме 4 кoмнaты, большая куxня, терpaсa, caн узел, вода горячая, холодная, отопление от электричества. Есть вoзможнocть сделaть два отдельных вхoдa в дoм, opгaнизовать дoполнительное парковочное место. На территории имеется широкое парковочное место для одного автомобиля, так же имеются хоз. Постройки, летний туалет, разводка воды для полива. Двор прекрасное место для отдыха. Баня. Теплица. Качели. Мангал. Скважина. Колодец. Куры, голуби. На участке есть плодовые деревья и кустарники, цветы. Дом расположен рядом с городом,15 минут с развитой инфраструктурой. Рядом с домом хорошие асфальтированные дороги, автобусная остановка в 7 минутах ходьбы. Обременений нет, два взрослых собственника, документы готовы к сделке и земля и дом оформлены. Возможен торг. Рассматриваем обмен на студию или убитую однокомнатную квартиру.