Симферопольское ш., 92 км от МКАД
Каргашино д., Серпухов гор. округ
Дом 60 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,4 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 46 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,95 млн / целевая ≈6,25 млн / пессимист. ≈5,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Александровка ≈15 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16597
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 396 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Каргашино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Каргашино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каргашино д. | 26 сот. | 3 600 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каргашино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каргашино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каргашино СНТ | 8,4 сот. | 380 000 | 45 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агарино д. | 50 сот. | 500 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агарино д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агарино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Малое Грызлово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 714 / 94 444 / 129 074 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 948 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 601 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 253 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Жерновка д. | 54 м² | 15 сот. | 6 970 000 | 129 074 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Биоприбор СНТ | 70 м² | 13 сот. | 3 200 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Семеновское д. | 72 м² | 14 сот. | 6 800 000 | 94 444 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается на участке 25 соток два дома. Дома не зарегистрированы, участки по документам разделены на 12 и 13 соток. Один собственник, в собственности более трех лет, назначение земли лпх. Электричество заведено в оба дома. Два дома расположены на одном участке, на втором залит фундамент плитный размер 10 на 10, под строительство двухэтажного дома. Коммуникации подведены вода колодец и водопровод. Деревня асфальт, подъезд круглогодичный. Рядом автобусная остановка, газифицируют по госпрограмме в этом году. Участок расположен каскадом, вид на пруд, огорожен рядом леса. До мкад 80 км. Вся интересующая информация по телефону.