Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Чехов гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 13.04.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 68 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 55 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,61 млн / целевая ≈5,05 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈995 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Ивачково ≈2,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16592
Рейтинг 62/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 575 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Березка-ЧЗЭМ СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка-ЧЗЭМ СНТ | 8,5 сот. | 2 550 000 | 300 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покров д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Петровское д. | 24 сот. | 12 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Полесье СНТ | 7,5 сот. | 2 400 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Полесье СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Покров д. | 8,5 сот. | 1 545 000 | 181 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесные Озера ДНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Костомарово д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 78 806 / 102 857 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 612 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 331 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 051 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 995 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Надежда ДНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 70 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 102 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Плужково СНТ да: «ванной» + «отделкой» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лесовод ТСН да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 68 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Слепушкино д. да: «туалет и ванная» + «ламинат» | 73 м² | 6,2 сот. | 6 500 000 | 89 041 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дача в городском округе Чехов, рядом с деревней Ивачково, в снт Машиностроитель (Симферопольское шоссе, 45 км от МКАД). На участке 2-х этажный дом из бруса, обшит сайдингом площадью 70 кв.м, фундамент ленточный, кровля - шифер. Дом зарегистрирован как жилой, возможна прописка. Планировка, 1-ый этаж: терраса, гостиная комната и две раздельные комнаты; 2-ой этаж: мансарда, где одна спальная комната. Дополнительно на участке находятся: Летняя кухня, хозблок, гараж из блоков (6,5х3,5), туалет. В Летнюю кухню заведена вода, есть бойлер для подогрева, душевая кабина и комната для отдыха. Коммуникации: электричество, отопление печное, водоснабжение сезонное, скважина снт, вода питьевая, интернет (оптоволокно). Участок 6 соток, межёван, огорожен, правильной формы, растут плодовые деревья, кустарники. Товарищество находится в лесном массиве, со всех сторон лес. Около снт пруд для купания и рыбалки. В деревне Ивачково есть продуктовый магазин, до г. Чехова пешком 25 минут (магазины, аптеки и пр.). Транспортное сообщение: Симферопольское шоссе 45 км от МКАД (время в пути 40 минут на машине), Ж/д станция Ивачково (66 км) Курского направления. Один собственник, свободная продажа.