Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Панино КП, Раменский гор. округ
Дом 20 м², участок 10 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,16 млн → дом ≈2,34 млн ₽, 117 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 83 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Бронницы ≈15,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1659
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 156 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 117 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Пушкино СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маштоц-Сити ДНП | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 36 сот. | 11 520 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маштоц-Сити ДНП | 10,5 сот. | 1 900 000 | 180 952 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маштоц-Сити ДНП | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маштоц-Сити ДНП | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 7,2 сот. | 825 000 | 114 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 87 834 / 99 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 991 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 593 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 782 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Ракетка СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 24 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Луч СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Топаз СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Никитские Пруды ТСН | 15 м² | 12,5 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся летний дом с благоустроенным участком 10соток. Дом в хорошем состоянии для летнего проживания, есть территория для строительства круглогодичного дома на этом участке.Участок благоустроенный,ровный ,пешеходные дорожки (плитка) площадка под веранду отделка плиткой, конструкция с крышей .Колодец,свет.кондиционер.Отличное место для проживания и отдыха.Рядом лес,речка,магазины,рынки.Рядом новорязанское шоссе до Москвы 30мин.