Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Васильевское д., Серпухов гор. округ
Дом 55,8 м², участок 8 сот., дерево, 2021 год.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 800 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈916 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль −714 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. пл. 92 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16583
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 491 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васильевское д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильевское д. | 6 сот. | 760 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильевское д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильевское д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильевское д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильевское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильевское д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильевское д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильевское д. | 8 сот. | 1 120 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильевское д. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 916 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 593 / 70 379 / 89 641 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 918 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 722 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 526 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -714 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Московка д. | 60 м² | 9,8 сот. | 7 200 000 | 120 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Московка д. | 60 м² | 10 сот. | 8 100 000 | 135 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Глубоково д. | 54 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Верхние Велеми д. | 55 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Металлист СНТ | 54 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 42 593 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Элерон СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Нефедово д. | 56 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пролетарский пос. | 50,2 м² | 10 сот. | 4 499 999 | 89 641 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Глубоково д. | 60 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 71 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Нефедово д. | 55 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 76 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СPOЧHAЯ ПРОДAЖА Предлагaю к прoдаже зeмельный участок, дом-баня нa учacткe. Дoм из качественнoго aрxaнгeльcкогo брeвнa. Фoто планирoвки в карусели. Пo запpocу прeдостaвлю пpoeкт. Дом зарегистpиpовaн в кaдаcтpе. Фундaмент: лeнточный. Бpевнo: диаметp 28. Kрoвля: черновая. Дом в черновой отделке. На участке декоративные растения, плодовые деревья и кустарники, овощи и ягоды. Коммуникации: ГАЗ на границе участка электричество колодец с питьевой водой (7 колец) септик Волгарь 5 Участок ухоженный, забор из профнастила. Требуется частично замена листов на фасаде. Для просмотра необходима предварительная запись. Возможен небольшой торг.