Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Росинка СНТ, Чехов гор. округ
Дача 58,8 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,82 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈876 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: баня, скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Чехов ≈3,1 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16575
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 202 195 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 820 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 068 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Росинка СНТ | 18 сот. | 4 900 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Росинка СНТ | 8,7 сот. | 1 750 000 | 201 149 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чудиново д. | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 14,4 сот. | 2 800 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 10 сот. | 1 225 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | М-2 Крым 69-й км | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чудиново д. | 7,5 сот. | 1 540 000 | 205 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Эмитрон-2 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | М-2 Крым 69-й км | 47 сот. | 13 160 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 50 615 / 72 917 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 546 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 263 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 163 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Волосово д. | 60 м² | 12,5 сот. | 6 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эмитрон-2 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 50 615 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Васькино д. | 57 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мичуринец СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесовод ТСН | 65 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ветераны Столицы СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Люторка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Васькино д. | 50 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лесная Мелодия КП | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный дом, на участке 9 соток в Снт Магистраль, Чеховский городской округ. Рядом с деревней Чудиново. Огороженная территория Снт. Круглосуточная и круглогодичная охрана. Сторож. Шлагбаум с индивидуальным ключом. Коммуникации: 1. Свет есть: 15 квт. 2. Водоснабжение: летний водопровод из скважины. Без подвода воды в дом и баню. Кран на участке во дворе. Скважина общая на Снт. 3. Газ: есть магистральный, к дому не подведен. 4. Санузел на улице: выгребная яма. 5. Отопление: печь. Ежемесячные членские взносы 800 рублей. Хорошая транспортная доступность: 1. От метро Дмитровская и Курского вокзала ходят электрички до г. Чехов. Далее до Снт ходит автобус. 2. От метро Лесопарковая, мимо метро Аннино, ходит автобус номер 1365 до г. Чехов. Участок: ровный, сухой, квадратной формы. Дом: Брусчатый, облицованный кирпичом. Общая площадь 58.8 кв. М. Жилая 44.8 кв. М. Везде на окнах стеклопакеты. Большая веранда. Во дворе: Пристройка с баней и летней кухней. Сарай. Санузел. Юридически чистая: Один взрослый собственник. Без долгов и обременений. Егрн и отдельный Кадастровый номер и на дом и на землю. Показ по предварительной договоренности.