Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Городище д., Чехов гор. округ
Коттедж 73,6 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 03.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 760 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 56 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,47 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,93 млн / целевая ≈5,34 млн / пессимист. ≈4,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈466 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Чехов ≈6,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №16568
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 189 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 540 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 511 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городище д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7,1 сот. | 1 595 000 | 224 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 6 сот. | 1 199 000 | 199 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Городище д. | 4 сот. | 210 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 472 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 236 / 87 591 / 91 813 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 929 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 633 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 743 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Гришенки д. | 59,8 м² | 5 сот. | 3 362 940 | 56 236 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Слепушкино д. | 68,5 м² | 5,2 сот. | 6 000 000 | 87 591 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ходаево д. | 85,5 м² | 6 сот. | 7 850 000 | 91 813 | в продаже 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 300 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
КРАТКО о доме: * Очень уютный дом в тихом природном уголке! * Подходит под ипотеку и материнский капитал * В доме можно прописаться * Ухоженная и живописная территория * Подъезд - круглогодичный * Участок правильной формы, ровный и сухой * До города Чехов ~ 5 километров * Бонус: второй участок площадью 3. 17 сот ПОДРОБНЕЕ о доме: * Продается дом, Московская область, Чеховский район, СНТ "Дружба", 50 км от МКАД. * ПАРАМЕТРЫ. Площадь двухэтажного дома ~ 73. 6 м2. Фундамент - ленточный армированный. Крыша - металлочерепица, утеплена в 2 слоя. Материал стен дома - кирпичные. Окна - пластиковые стеклопакеты. На первом этаже дома располагаются: гостиная ~ 25 м2, кухня ~ 14 м2. На втором этаже находятся: комната 1 ~ 23 м2, комната 2 ~ 11.6 м2 Имеется небольшой погреб для хранения вещей. Данный дом гарантировано станет самым любимым местом для отдыха Вашей семьи. * УЧАСТОК. 4 сотки на которых располагаются: основной дом; душевая с водонагревателем и биотуалетом; бытовка для садового инвентаря и инструментов. Ухоженная территория, участок выровнен, засеян газонной травой "Лилипут". На участке есть: сирень, туя, плодоносящие деревья, кустарники и растения (яблоня, 2 сорта сливы, вишня, малина, пионы, черная и красная смородина, крыжовник, жимолость, виноград, клубника), большое количество цветов (несколько сортов роз, хоста, гортензия, клематис, флоксы). Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для ведения садоводства. Забор - сетка-рабица. Отличное место для семейного тихого отдыха (на участке тихо и спокойно, соседи дружелюбные)! Подъезд хороший, круглогодичный. * КОММУНИКАЦИИ. Газ - баллонный. Отопление - печное. Электричество - есть. * ИНФРАСТРУКТУРА. Расположен в красивейшем месте в лесном массиве. Рядом с участком пруд, со святым источником и родником. В 500 метрах есть храм. Школа, детский сад, рынок, торговые центры, магазины - все в шаговой доступности. До автобусной остановки ~ 15 минут ходьбы. До ж/д станции и автовокзала ~ 17 минут на транспорте. До станции Царицыно ~ 50 минут. ПОМОГУ С ИПОТЕКОЙ ЛЮБОЙ СЛОЖНОСТИ! AFY-506739485