Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Гавшино д., Серпухов гор. округ
Дача 58 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 05.07.2024.
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −2,16 млн ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16567
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 725 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гавшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гавшино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гавшино д. | 11 сот. | 1 210 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гавшино д. | 18 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гавшино д. | 16,4 сот. | 3 850 000 | 234 756 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гавшино д. | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гавшино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гавшино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гавшино д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гавшино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 571 / 37 793 / 46 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 159 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Суконщик СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 993 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Текстильщик СНТ | 55,2 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 27 174 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ногина-6 СНТ | 58 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 44 828 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пущино д. | 50,3 м² | 3,5 сот. | 1 790 000 | 35 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Текстильщик СНТ | 70 м² | 4,3 сот. | 1 300 000 | 18 571 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Нива СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Нива СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 600 000 | 35 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Приокские зори СНТ | 69 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 107 971 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Радуга СНТ | 48 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2024 | 3 700 000 | история площадки |
| 13.07.2024 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача по адресу: Московская обл., г. О. Серпухов, Снт Суконщик, в районе деревни Гавшино. Дом зарегистрирован, построен в 2000 году из кирпича, 2 этажа, общей площадью 58 кв. М. В доме кухня и 3 комнаты. В доме печка и электричество. Вода и туалет на улице. Так же на участке есть бытовка, внутри душевая и отделение для инвентаря. Земельный участок общей площадью 6 соток, размежеван, огорожен, ровный, правильной формы. Вид разрешенного использования: Для ведения садоводства. Также на участке растет много плодово-ягодных деревьев и кустарников. Локация: До леса 100 метров, много грибов и ягод, река Нара 600 метров. До Серпухова 5 км, где есть вся инфраструктура, магазины, ТЦ, рынки, рестораны и развлекательные комплексы. Один взрослый собственник, все документы в порядке. Свободная продажа. Оперативный показ, звоните!