Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Лисичкин рай КП, Серпухов гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., газобетон, 2025 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 66 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,08 млн / целевая ≈7,27 млн / пессимист. ≈6,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈2 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: газ.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16559
Рейтинг 57/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 38.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гавшино д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гавшино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гавшино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гавшино д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гавшино д. | 8 сот. | 1 120 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гавшино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гавшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гавшино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гавшино д. | 11 сот. | 1 210 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гавшино д. | 18 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 420 / 86 538 / 159 900 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 079 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 271 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 463 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 998 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Гавшино д. | 96 м² | 6 сот. | 5 999 900 | 62 499 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Судимля д. | 100 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 100 м² | 5 сот. | 15 990 000 | 159 900 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Ивановское д. | 100 м² | 8,5 сот. | 9 999 999 | 100 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Скрылья д. | 115 м² | 6 сот. | 12 995 000 | 113 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Судимля д. | 110 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 104 545 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Текстильщик СНТ | 82,1 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 46 285 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гавшино д. | 75,7 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 26 420 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лисичкин очаг КП | 78 м² | 9 сот. | 5 700 000 | 73 077 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Клейменово д. | 108,1 м² | 6,6 сот. | 13 600 000 | 125 809 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом из газосиликатного блока, фундамент плита + керамзитобетонный фундаментный блок, размер дома 8,30 на 11,70, выведены трубы под водоснабжение и канализацию, дом расположен на участке 6 соток в городском округе Серпухов, деревня Гавшино. Участок ровный, правильной формы, огорожен по периметру забором из проф листа+ въездные ворота, территория под машину выровнена бордюрными плитами. В подарок оставят: мягкую кровлю для крыши(хватит на всю площадь), блоки, леса и остальной стройматериал. Электричество по границе. Участок прилегает к деревне Гавшино, деревня газифицировано, к данной часте деревни газ подведут, дело времени. Дороги зимой чистят, соседи частично уже живут, много кто строиться для постоянного проживания.До остановки автобуса 7-10 минут пешком, автобусы ходят каждые 30 минут.Магазин в деревне. До реки Нара 20 минут пешком.До реки Ока 25 минут на машинеВся инфраструктура г. Серпухов в 20 минутах езды.