Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Орфей СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 91,5 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 982 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 28 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,73 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,42 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,54 млн → от пессимистичной прибыль −997 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 107 км ≈2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16554
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 982 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 318 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 20,2 сот. | 3 750 000 | 185 644 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 700 000 | 165 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 730 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 650 / 53 196 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 422 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 201 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 980 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -997 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Железнодорожник СНТ | 99,5 м² | 7,9 сот. | 8 180 000 | 82 211 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Полянка СНТ | 89 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Элерон СНТ | 95 м² | 12 сот. | 4 950 000 | 52 105 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Луч СНТ | 83 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 37 349 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Дружба СНТ | 107,3 м² | 7,1 сот. | 8 800 000 | 82 013 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Автомосквич СНТ | 65,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 27 650 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Волшебная страна СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Сатурн СНТ | 65,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 45 593 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный каркасно щитовой дом в Снт "Радуга", общей площадью 91,5 кв. М. В доме на первом этаже: терраса-столовая, душевая комната, зона для биотуалета, зал и спальная комната, на втором этаже планировалось несколько комнат отдыха. Коммуникации: свет, вода летняя питьевая ( каждый год сдают на анализ). На участке расположены хозблок (летняя кухня и комната для хранения, можно использовать как домик для гостей), туалет, парники. Участок ровный, ухоженный с прекрасной зоной сада, огорода и клумбами цветов. В шаговой доступности продуктовый и хозяйственный магазин, шикарное озеро для рыбалки и купания со своим пляжем! Участок с выходом на небольшой пруд. Вся территория садового товарищества огорожена забором, автоматические ворота, сторож, вывоз мусора. Асфальтированная дорога до Снт, автобусная остановка до Серпухова в 15 минутах пешком. До Москвы на электричке станция 107 км. Пешком 30 минут. Разумный торг уместен.