Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Дачное СНТ, Чехов гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,07 млн → дом ≈833 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −584 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Чехов ≈11,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16552
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 066 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 833 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 511 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Люторка-95 СНТ | 27 сот. | 6 700 000 | 248 148 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна с. | 8,4 сот. | 1 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна с. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Люторка-95 СНТ | 7,4 сот. | 2 150 000 | 290 541 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашкино СНТ | 12,8 сот. | 1 980 000 | 154 687 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 50 909 / 100 000 |
| цена объекта | 1 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -584 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Изумруд-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 299 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 999 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 899 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача для семейного отдыха в экологически чистом Чеховском районе! Участок 6 соток расположен в обжитом Снт "Дачный" (вблизи с. Дубна), окруженном густым лесом идеальное место для тех, кто ценит тишину и свежий воздух. Дом: Садовый дом с мансардным этажом и просторной верандой. Подойдет для комфортного летнего проживания. Участок: 6 соток, правильной формы. На территории взрослый плодоносящий сад (много деревьев и ягодных кустарников). Коммуникации: Подключено электричество (7,5 квт), на участке собственный колодец с чистой водой. Удобства: Летний душ и туалет на территории. Оборудовано большое машиноместо, где свободно помещаются 3 автомобиля. Транспорт: Всего 5 минут пешком до автобусной остановки. Для детей: В 5 минутах езды на авто находятся школа и детский сад (с. Дубна). Природа: Снт буквально "утопает" в лесу грибы и ягоды в шаговой доступности. Отличная транспортная доступность в сочетании с уединением. Участок ухожен, дополнительных вложений в озеленение не требуется можно заезжать и отдыхать уже в этом сезоне! Документы готовы к сделке. Оперативный показ в удобное время. Звоните!