Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Бобровое СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 75 м², участок 16 сот., пенобетон.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 976 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 25 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈9,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16551
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 976 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 653 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бобровое СНТ | 10,4 сот. | 500 000 | 48 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатово д. | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 9,3 сот. | 350 000 | 37 634 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 12,5 сот. | 999 990 | 79 999 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатово д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карпова Поляна м. | 10,4 сот. | 995 000 | 95 673 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бобровое СНТ | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 684 / 41 667 / 56 673 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 740 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 192 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 135 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | Ока СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Правое Ящерово д. | 66 м² | 8,1 сот. | 2 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Калугинские Просторы СНТ | 79,9 м² | 10,2 сот. | 3 700 000 | 46 308 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Рудаково д. | 79 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 24 684 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дракино СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 55 172 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Радуга СНТ | 54,7 м² | 11 сот. | 3 100 000 | 56 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Пролетарский пос. | 60,3 м² | 8,1 сот. | 5 800 000 | 96 186 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Фея СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в Шатово Снт Полянка 16,5 соток на берегу пруда ( пруд зарыблен). Расположение прекрасное, вокруг лес, НО дом недостроен, стены, крыша, окна, двери. Внутри без отделки. Продаю со всем содержимым. Скидку 100 000 и контакты на вывоз хлама с грузчиками предоставлю. Рядом родник, колодца нет. Соседи хорошие. Торг уместен. Собственник.