Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Медик СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево, 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,5 млн; первая цена 5,5 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 70 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,24 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Чепелёво ≈2,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16548
Рейтинг 38/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 241 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чепелево д. | 35 сот. | 9 800 000 | 280 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чепелево д. | 30,3 сот. | 11 222 000 | 370 363 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Медик СНТ | 40 сот. | 14 800 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мичуринец СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чепелево д. | 30,4 сот. | 11 229 000 | 369 375 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | М-2 Крым 66-й км | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | М-2 Крым 66-й км | 46 сот. | 12 900 000 | 280 435 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | М-2 Крым 65-й км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | М-2 Крым 65-й км | 49 сот. | 14 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чепелево д. | 32 сот. | 4 800 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 147 / 73 930 / 130 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 655 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 462 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | М-2 Крым 69-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 565 000 | 71 300 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесовод ТСН | 51,4 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 73 930 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чепелево д. | 54,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 55 147 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 50 м² | 4 сот. | 10 300 000 | 206 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Березка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 49 м² | 5,2 сот. | 4 300 000 | 87 755 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Венюково д. | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Шарапово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чепелево д. | 56 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 5 500 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 5 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 4 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 4 350 000 (−600 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 900 000 (−450 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За дом и участок внесён аванс. Продается уютный домик для небольшой семьи. тупиковая улица. за соседним участком начинается лес. возможно выкупить и соседний лесной участок. Очень уютное товарищество. Замечательные соседи. Всё рядом. На участке есть баня, гараж. недалеко есть речка для купания. ЖД станция Чепелево в 5 минутах на авто. Вода, электричество. Всё есть. В доме печка. Добротный дом ждёт нового хозяина. Один взрослый собственник. Показ оперативно.