Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Кирпичного завода пос., Серпухов гор. округ
Дача 42 м², участок 5,3 сот., бревно.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 07.04.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 293 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −586 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 107 км ≈2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16545
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 293 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кирпичного завода пос. | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кирпичного завода пос. | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кирпичного завода пос. | 10 сот. | 413 690 | 41 369 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 50 889 / 110 497 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 053 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -585 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Орфей СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орфей СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Речник СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бутурлино д. | 43,1 м² | 3,5 сот. | 3 200 000 | 74 246 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Строитель СНТ | 40,4 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 51 980 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Шепилово д. | 45 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 50 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Труженик СНТ | 36,2 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 110 497 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Прожектор СНТ | 48 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2024 | 1 800 000 | история площадки |
| 21.09.2024 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.03.2025 | 1 900 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 1 950 000 (+50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача расположена в городском округе Серпухов пос. Кирпичного завода Снт Радуга. На участке имеется дом двухэтажный 42 м2, отдельно стоящая душевая с бойлером, уличный туалет, хозблок. Электричество в доме, вода централизованная. В саду плодоносящие яблони, сливы, вишни, ягодные кустарники. Рядом с Снт живописный пруд с небольшим пляжем. В шаговой доступности магазины, аптека, остановка общественного транспорта. Недалеко ж/д станция "107 км".