Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Ветеран-3 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 45 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 53 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 497 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −725 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ока ≈19,1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16541
Рейтинг 18/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 497 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ветеран-3 СНТ | 9 сот. | 580 000 | 64 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран-3 СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Грызлово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зыбинка д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клубничная поляна ДНП | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зыбинка д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зыбинка д. | 8 сот. | 396 650 | 49 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зыбинка д. | 21 сот. | 1 000 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аладьино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аладьино-3 СНТ | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 481 / 36 538 / 58 776 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 631 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -725 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Вязищи СНТ | 49 м² | 8 сот. | 2 880 000 | 58 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Зайцево СНТ | 52 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Бриз СНП | 54 м² | 5,7 сот. | 1 700 000 | 31 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Снт "Ветеран" идеальное место для отдыха и уединения! Основные характеристики: Дом: 45 кв. М. С комфортной планировкой. Участок: 10 соток земли, просторный и ухоженный. Дополнительные постройки: Оборудованный хозяйственный блок для хранения инструментов и садовой техники. Колодец с питьевой водой. Преимущества: Уединенное расположение в живописной местности. Развитая инфраструктура участка. Возможность круглогодичного использования. Идеально подходит для: семейного отдыха дачного хозяйства. Постоянного проживания или сезонного отдыха. Звоните прямо сейчас! Не упустите шанс стать. Владельцем этого замечательного уголка природы!