Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Росинка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 42 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 484 тыс. → дом ≈916 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 36 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −274 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈21,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16537
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 941 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 916 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 810 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 9,3 сот. | 1 852 000 | 199 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 13,1 сот. | 2 610 000 | 199 237 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 20,8 сот. | 4 160 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 586 / 45 804 / 50 926 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 556 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -274 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рудаково д. | 43,2 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 50 926 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Пущино д. | 39,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 47 859 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Радуга СНТ | 48 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Пущино д. | 50,3 м² | 3,5 сот. | 1 790 000 | 35 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Ермолово д. | 54,1 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 55 453 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу на берегу реки Нара. Участок площадью 4 сотки, домик два этажа, две комнаты, печь, подвал. На участке есть скважина с питьевой водой, плодово-ягодные деревья и кустарники, пляж река Нара 3 минуты пешком. Участок ухожен огорожен, охрана подъезд круглый год, магазин.