Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Мерлеево д., Чехов гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 500 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 36 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,84 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Шарапова Охота ≈17,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16530
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 845 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 947 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 15,5 сот. | 1 600 000 | 103 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 8,8 сот. | 1 130 000 | 128 409 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мерлеево д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 498 300 | 124 915 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 40 529 / 54 684 |
| цена объекта | 3 345 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 843 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 705 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 334 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 964 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 679 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Филипповское д. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 3 895 000 | 41 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Стремилово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 95 м² | 5 сот. | 5 195 000 | 54 684 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сенино д. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесогорье СНТ да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 40 058 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 345 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 345 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Адрес: Московская обл., г. О. Чехов, д. Мерлеево, 58 км от Москвы по Симферопольскому шоссе. Продается отличный новый жилой дом, обшей площадью 95м. Кв.! Возможна Аренда С Выкупом! ДО 30 Лет Под 14% Без Участия Банка! Без Справок И Поручителей! При Любой Кредитной Истории. От Собственника Застройщика из первых рук без переплат! Участок огopожен зaбоpом с встpоенными воpoтaми/кaлиткoй, асфальтированный кpуглoгoдичный пoдъезд. Зeмли нaселённых пунктов, Ижс прoписка! Дом пocтроен в 2025г. Из эколoгичeски чистoго пеноблока высокой тепло и шумоизоляции, огне и морозостойкий, фундамент- монолитная железобетонная плита. Дом утеплен, выполнены работы по внутренней и внешней отделке, установлены качественные окна Пвх, двери, сантехника, освещение, и комплексное оборудование под ключ. Все коммуникации заведены в дом; электричество / 15квт, базовая канализация / 3 ж-б кольца, водопровод / скважина, отопление / электрические конвекторы (возможна установка системы отопления с радиаторами и электрокотлом доп. Опция). Дом находится в деревне Мерлеево Чеховского района, в деревне два магазина, пруды с платной рыбалкой, в пешей доступности река Нара и Преображенская церковь в деревне Спас-Темня, вокруг деревни грибные леса. Земля Ижс. Газ в деревне в 2026 году. Автобус ходит постоянно до станции Чехов. Планировка дома: 1-ый этаж: прихожая, кухня-гостиная, санузел. 2-ой этаж: две просторных спальни, коридор. Дом готов к комфортному круглогодичному проживанию! Документы дом/земля готовы к свободной продаже! Приобретение возможно различными способами: Собственные средства. Ипотека (стандартные программы, без господдержки) / военная ипотека. Жилищные сертификаты. Материнский капитал. Рассрочка до 5 лет. Аренда с правом выкупа до 30 лет. Оперативный показ в удобное для Вас время. Дома различных площадей и планировок продаются в Московской области и Новой Москве. Пишите, звоните, подбирём дом вашей мечты. Также Вы можете воспользоваться широким спектром дополнительных услуг прилежащей территории ворот и многое другое.