Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Гулынки д., Егорьевск гор. округ
Дом 50 м², участок 23 сот., бревно.
Цена 1,39 млн ₽, снижали с 1,49 млн; первая цена 1,49 млн ₽ от 16.04.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 695 тыс. → дом ≈695 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −870 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Рязановка ≈22,8 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1653
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 45 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 695 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 695 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гулынки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гулынки д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гулынки д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 4,5 сот. | 750 000 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новопоселки д. | 9,6 сот. | 180 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 149 / 32 000 / 55 556 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 640 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 558 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 476 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -869 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гулынки д. | 48,9 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 33 742 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мелентеево д. | 56 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 27 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Старое д. | 45 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Бобково д. | 47 м² | 30 сот. | 900 000 | 19 149 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Бобково д. | 53,3 м² | 30 сот. | 2 450 000 | 45 966 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гулынки д. | 62,8 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 70 064 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Никиткино с. | 48,6 м² | 30 сот. | 1 400 000 | 28 807 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Соломаево д. | 42 м² | 30 сот. | 1 300 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Раменки с. | 43,2 м² | 24,6 сот. | 2 390 000 | 55 324 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Медик-4 СНТ | 50 м² | 18 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2025 | 1 490 000 | история площадки |
| 07.05.2025 | 1 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 1 350 000 (−40 000) | история площадки |
| 12.06.2025 | 1 490 000 (+140 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 390 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 101383377 Пpoдам бревенчатый дом на земельном участок 23 сотки ( межевание выполнено) в деревне Гулынки, Егорьевский район. B доме электричество, вода заведена от центрального водопровода, дополнительно колодец, газ по границе. На территории летний душ и туалет. Дом требует ремонта. Отличное транспортное сообщение, небольшой магазин и почта. Асфальтированная дорога полностью до дома, активно застроенная деревня. Очень красивое место, рядом грибной лес, пруд. Речка. Оперативный показ, быстрый выход на сделку, один взрослый собственник, звоните. С уважением АН Сто ключей. Наш адрес: Егорьевск Ул. Антипова дом 48, офис 100.