Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Плужково СНТ, Чехов гор. округ
Дача 44 м², участок 7 сот., пеноблок.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 803 тыс. → дом ≈897 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −496 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. пл. 274 км ≈7,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16529
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 85 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 803 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 897 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 386 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Плужково СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Флора-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Плужково-2 СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Плужково д. | 6 сот. | 1 147 500 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Плужково д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Плужково д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заречье СНТ | 5 сот. | 420 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ходаево д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Плужково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сергеево СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 273 / 52 859 / 86 111 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 629 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Плужково д. | 40 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Панино д. | 45 м² | 9 сот. | 2 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | огородные участки Ветеран | 44 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 50 лет Октября СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Скурыгино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 515 000 | 37 875 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Алферово д. | 46 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 478 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | имени 50-летия Великого Октября СНТ | 34,1 м² | 5,9 сот. | 1 900 000 | 55 718 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Шарапово с. | 36 м² | 5,5 сот. | 3 100 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | огородные участки Ветеран | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Гришино д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в обжитом Снт "Плужково" Чеховского городского округа 55 км от Мкад. Участок 7 соток, по периметру огорожен забором с воротами для машин. На участке 2-этажный домик, хоз/блок, теплица. Дом из пеноблока на капитальном ленточном фундаменте. На первом этаже: небольшая кухня, комната, холл. Второй этаж щитовой две комнаты. В доме требуется ремонт пола на первом этаже. Отопление печное, электричество 5 квт, водопровод летний. Один взрослый собственник, свободная продажа. Участок крайний к лесу, хорошее тихое грибное место. До города Чехов 3 километра.