Симферопольское ш., 80 км от МКАД
Воздвиженка д., Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 20.07.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 600 тыс. → дом ≈950 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈650 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Авангард ≈0,6 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16524
Рейтинг 53/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 28.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Воздвиженка д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воздвиженка д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воздвиженка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воздвиженка д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воздвиженка д. | 22 сот. | 2 500 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 79 420 / 179 319 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 210 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 050 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 889 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 568 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 650 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Нива СНТ | 34 м² | 3,8 сот. | 1 850 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Фенино СНТ | 38,6 м² | 4,6 сот. | 2 000 000 | 51 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 43,1 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 95 128 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Манишки д. | 44,4 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 47 297 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 38,2 м² | 5,4 сот. | 6 850 000 | 179 319 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Родники СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 46,2 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 93 052 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 43,4 м² | 5,2 сот. | 4 800 000 | 110 599 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 36 м² | 5,2 сот. | 5 200 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 01.08.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 123971254 ВЗЯТ АВАНС! Предлагаю на продажу летнюю дачу в тихом, живописном месте, недалеко от г. Серпухов в СНТ "Нива". В деревянном двухэтажном доме, площадью 40 кв.м. две уютные комнаты, кухня и пристроена баня. На участке имеются плодово