Симферопольское ш., 19 км от МКАД
Климат Юсупово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 75 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 30.04.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 68 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,05 млн → дом ≈546 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈138 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Повадино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16517
Рейтинг 49/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 546 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Юсупово-2 ТСН СНП | 20 сот. | 3 650 000 | 182 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юсупово-2 ТСН СНП | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юсупово-2 ТСН СНП | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степыгино ИЖС КП | 7,8 сот. | 1 150 000 | 147 436 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 7,3 сот. | 2 500 000 | 342 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Степыгино ИЖС КП | 19,1 сот. | 6 200 000 | 324 607 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степыгино ИЖС КП | 6,5 сот. | 1 960 000 | 301 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 7,1 сот. | 1 350 000 | 190 141 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 50 134 / 84 286 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Металлист Юсупово СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 84 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Фауна СНТ | 73 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 43 151 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сидориха д. | 72 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Березка Курганье СНТ | 75 м² | 6,4 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Столбищево пос. | 82,6 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 42 373 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Острожки д. | 64,7 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 41 731 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Троицкое с. | 65 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 66 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Стройдеталь СНТ | 73,7 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 47 490 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Пролетарец СНТ | 72 м² | 8,3 сот. | 3 800 000 | 52 778 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Железнодорожник-Вельяминово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.04.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 11.05.2025 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 2 600 000 (−600 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 600 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается классическая дача в центре лесного массива с грибными местами. Дороги асфальтированные, в доме новая проводка и отопление от твердотопливного котла по периметру всего первого этажа, пластиковые стеклопакеты. Есть колодец и летнее централизованное водоснабжение. Сейчас участок зарос травой, которую покосим у Вашему приезду. Также требуется уборка после года отсутствия эксплуатации. Возможно проживание круглый год. Собственник.