Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Сенино д., Чехов гор. округ
Дом 85 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 596 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 40 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина.
До ст. Луч ≈6,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16512
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 849 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 518 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сенино д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 11,7 сот. | 1 400 000 | 119 658 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 6,5 сот. | 1 350 000 | 207 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 17 сот. | 2 380 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 16,7 сот. | 1 990 000 | 119 162 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 17 сот. | 2 600 000 | 152 941 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 058 / 40 529 / 40 529 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 445 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 273 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 100 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 756 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 772 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Сенино д. да: «санузел» + «ремонт» | 85 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 40 529 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесогорье СНТ да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 40 058 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сенино д. да: «с/у» + «мебель» | 85 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 40 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Возможна Аренда С Правом Выкупа Под 14% На Срок ДО 30 Лет. Напрямую от собственника-застройщика. Без участия банка. При любой кредитной истории. Продаю жилой дом с возможностью оформления Прописки! Дом расположен на земельном участке площадью 5 соток. Отличный выбор для круглогодичного проживания всей семьи, большой и качественный дом со всеми коммуникациями Под Ключ! Установлены электроконвекторы, автономная канализация, скважина. На 1 этаже дома Вас встречает просторная кухня, совмещенная с гостиной, санузел. На 2 этаже-2 комфортные спальни и удобный холл. Рядом есть школа, детский сад, продуктовые магазины, мясной магазин, хозтовары, валдберис, озон, Яндекс маркет, палатки с овощами и фруктами, почта! Все это в сочетании с живописной природой! Огромный выбор мест для прогулок и активностей на свежем воздухе! Способы приобретения: 1. Наличный расчет. 2. Ипотека. 3. Рассрочка. 4. Аренда с правом выкупа. Оперативный показ! Пишите или звоните!