Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 5,2 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 48 %
Земля ≈179 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 930 тыс. → дом ≈870 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,42 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,4 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Лысцовская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1651
Рейтинг 65/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 178 929 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 930 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 870 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 220 000 | 174 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солосцово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12,6 сот. | 4 000 000 | 317 460 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лысцево с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лысцево с. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 140 625 / 150 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 417 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 196 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 404 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Ворыпаевка д. да: «ванные» + «мебель» | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом в Снт "Коломзаводской-4". Участок в черте города Коломна, хороший подъезд, в 100 м находится остановка общественного транспорта. 3 маршрута. Газ в Снт согласован на 2027 г. Уже начались работы. Дом 2-этажный бревенчатый, очень добротный(!), основательный, крепкий, обшит сайдингом. Внутри вагонка. Есть русская печка. Очень добротная, можно топить и пользоваться. Большой погреб, глубокий, основательный. Мебель, ТВ, холодильник. Хорошее состояние, жилое. Электричество в доме. Вода техническая. Газ согласован на 2027 г. Сад со множеством плодовых деревьев. Есть яблони (антоновка), груша, 2 черешни. Чёрная смородина. Вишни, сливы. Сад требует ухода. Растёт всё. Овощные культуры, плодовые, кустарники и цветы (гортензии, розы). Соседи живут круглогодично. Хороший удобный подъезд, 100 м до остановки общественного транспорта.