Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Аладьино д., Серпухов гор. округ
Дом 100 м², участок 30 сот., кирпич.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 6,3 млн; первая цена 6,3 млн ₽ от 19.12.2024.
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 40 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,28 млн / целевая ≈6,55 млн / пессимист. ≈5,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,57 млн ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: вода — нет; газ — нет; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Александровка ≈18,4 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16508
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 31.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 304 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 299 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 510 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Аладьино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 14,4 сот. | 2 000 000 | 138 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 8 сот. | 388 500 | 48 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 45 сот. | 2 450 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино-3 СНТ | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аладьино СНТ | 5,2 сот. | 201 000 | 38 654 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 801 / 72 764 / 135 870 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 276 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 821 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 568 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Малое Грызлово д. | 100,5 м² | 20 сот. | 4 000 000 | 39 801 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Тульчино д. | 111,3 м² | 30 сот. | 22 000 000 | 197 664 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Мещериново д. | 110 м² | 25 сот. | 7 900 000 | 71 818 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Мещериново д. | 110 м² | 25 сот. | 8 500 000 | 77 273 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Якшино д. | 80 м² | 18 сот. | 3 400 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Левашово д. | 92 м² | 17 сот. | 12 500 000 | 135 870 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Левое Ящерово д. | 81,4 м² | 16 сот. | 6 000 000 | 73 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.12.2024 | 6 300 000 | история площадки |
| 17.03.2025 | 5 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.04.2025 | 5 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 5 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 08.08.2025 | 4 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 4 550 000 (−350 000) | история площадки |
| 29.08.2025 | 4 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 17.09.2025 | 4 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.09.2025 | 4 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 4 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 950 000 (−450 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 450 000 (−500 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 2004 года постройки, деревня (Лпх), без отделки, фундамент Фбс на подушках выдержит ещё три этажа при желании, стены 1 этаж 1.5 кирпича, 2-ой пол кирпича + керамзитобетонный блок, чердак в полный рост, подвал под всем домом, перекрытия жб плиты. Есть сарай из кб блоков. Отопления нет! В доме электричество 15 кВ, воды нет, газа нет, до деревенского колодца 100 метров, забора нет. Участок 30 соток ( в собственности) прямоугольной формы 140 на 21 метров. Участок не квадратный, а прямоугольный. Участок можно разделить пополам, с другой стороны тоже есть подъезд и возможность провести электричество. Подъезд круглогодичный, Вода не глубоко если бурить, в былые времена колодец был в каждом дворе. В деревне есть пруд, кругом лес. До г. Пущино 5-7 км., до г. Серпухов 30 км., до Москвы 100 км. В деревне живут круглогодично. В собственности больше 3 лет, никто не прописан. Рассрочки нет, если предлагаете рассрочку должны понимать что условия продажи и цена меняется не в вашу сторону. Лучше звоните, на сообщения могу не отвечать, много глупых и непонятных вопросов в сообщениях. Личное общение приветствуется. Торг.