Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Ваулово д., Чехов гор. округ
Дом 115 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 77 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 890 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 5 км, 67 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,15 млн / целевая ≈8,24 млн / пессимист. ≈7,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,57 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 274 км ≈11,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16503
Рейтинг 72/100 · уверенность 77 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 890 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 348 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ваулово д. | 14 сот. | 1 990 000 | 142 143 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ваулово д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ваулово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ваулово д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ваулово д. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ваулово д. | 6 сот. | 1 075 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ваулово д. | 8,6 сот. | 1 650 487 | 191 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ваулово д. | 6 сот. | 1 235 000 | 205 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ваулово д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губернские Дачи ТСН | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 583 / 79 356 / 87 963 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 572 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
Аналоги
приличные 10 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Каргашиново д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 120 м² | 7,5 сот. | 9 499 999 | 79 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечный Круг пос. да: «ванные» + «мебель» | 110 м² | 7,2 сот. | 9 450 000 | 85 909 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Солнечный Круг пос. да: «санузел» + «тёплый пол» | 120 м² | 6,5 сот. | 9 500 000 | 79 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Солнечный Круг пос. да: «санузел» + «ламинат» | 120 м² | 7,4 сот. | 7 990 000 | 66 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Филипповское д. да: «ванные» + «заходи и живи» | 110 м² | 7,5 сот. | 8 750 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечный Круг пос. да: «ванные» + «ламинат» | 108 м² | 7,5 сот. | 9 500 000 | 87 963 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Жальское ИЖС КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 108 м² | 7,5 сот. | 8 500 000 | 78 704 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | да: «ванные» + «под ключ» | 107,4 м² | 7,5 сот. | 11 300 000 | 105 214 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Солнечный Круг пос. да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 7,5 сот. | 8 900 000 | 82 407 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ромашкино-3 дп да: «санузел» + «под ключ» | 120 м² | 7 сот. | 5 790 000 | 48 250 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 400 000 | история площадки |
| 30.11.2025 | 3 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю недостроенный дом из оцилиндрованного бревна. Бревна 24 см, подходят для круглогодичного проживания . Фундамент - плита, крыша холодная металлочерепица, перекрытие утеплено. Участок ИЖС, газ по границе, у большинства соседей газ заведён в дом, труба проходит вдоль участка. Колодец 6 колец, вода заведена в дом. Септик переливной 3+3 кольца, трубы в доме. Есть планировка. Площадь дома 115 метров. Если на звонки никто не отвечает, то пишите, пожалуйста, в чат Можно сделать 3 или 4 спальни, кухню-гостиную, санузел и бойлерную с кладовкой. Возле дома парковка на две машины. От остановки района Тёплый стан ходит 427 автобус 4 раза в день.