Симферопольское ш., 43 км от МКАД
Сказка-2 КП, Домодедово гор. округ
Дом 70,9 м², участок 5,2 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 12.02.2025.
Рейтинг 60/100 · уверенность 52 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,48 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 104 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,63 млн / целевая ≈6,87 млн / пессимист. ≈6,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,71 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈3,6 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16501
Рейтинг 60/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 35.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 449 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 035 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Максимиха д. | 7,2 сот. | 1 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Максимиха д. | 8,3 сот. | 1 750 000 | 210 843 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Максимиха д. | 8,4 сот. | 1 650 000 | 196 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Максимиха д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Максимиха д. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Максимиха д. | 9 сот. | 3 455 000 | 383 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Максимиха д. | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Максимиха д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Максимиха д. | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Максимиха д. | 14,3 сот. | 5 200 000 | 363 636 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 418 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 103 571 / 113 122 / 114 286 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 712 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Береговой-2 КП да: «ванная» + «мебель» | 66,3 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 113 122 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Степыгино-3 КП да: «санузел» + «ремонтом» | 76 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 65 132 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Артемово ИЖС КП да: «санузел» + «ламинат» | 70 м² | 5,2 сот. | 7 250 000 | 103 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Карамель КП да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 5,3 сот. | 8 000 000 | 114 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 17.03.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.08.2025 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается абсолютно новый дом, в котором еще никто не жил, предназначенный для круглогодичного проживания. Дом состоит из двух этажей, имеет удачную планировку: на первом этаже-кухня, комната, санузел; на втором этаже-2 просторные изолированные комнаты. Дом расположен в деревне, никаких председателей и ежемесячных взносов. Газификация планируется в ближайшее время, уже завели газопровод. Участок ровный, широкий, прямоугольной формы. Со всех четырех сторон огорожен, с внешней стороны имеется заезд для автомобиля. В 15 минутах ходьбы расположены магазины, школа, детского сад, фермерский рынок Хорошо развитая инфраструктура около поселка позволит жить в комфорте круглый год. Живописная природа, свежий воздух, тишина и приятная атмосфера спокойствия ждет новых собственников. Удачная транспортная доступность: остановка общественного транспорта около поселка, быстрый выезд на Каширское шоссе. Дом имеет статус "жилой", возможна прописка. Рассмотрим материнский капитал, другие сертификаты. Свободная продажа, 1 взрослый собственник, быстрый выход на сделку.