Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Боровна СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 25,4 м², участок 10,6 сот.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 07.05.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 10,6 сот. = 588 тыс. → дом ≈312 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈408 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −14 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16500
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 60 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 451 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (10,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калугино д. | 16 сот. | 1 449 999 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калугино д. | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 408 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 800 / 55 132 / 90 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 449 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 377 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 304 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 159 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -14 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Боровна СНТ | 26 м² | 6,8 сот. | 1 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калугино-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Романовка СНТ | 22 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Росинка СНТ | 24,7 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Боровна СНТ | 20 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Романовка д. | 20 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Чернобылец СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Родник СНТ | 25 м² | 6,7 сот. | 995 000 | 39 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Речник СНТ | 25,8 м² | 5,6 сот. | 1 400 000 | 54 264 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 08.06.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Фото Внутри Нету! Пpoдается дачный дoм с участком 85 км от Mоcквы, Сeрпуxовской рaйoн. Чистый вoздуx, хорошие сосeди. На территории имеется пруд, кругом лес, ягоды, грибы, рыбалка, дорогу круглый год чистят. Есть летний водопровод, электричество, туалет. Огражден металлическим забором по всему периметру. Въезд в Снт через автоматические ворота.