Симферопольское ш., 37 км от МКАД
Отдых СТ, Чехов гор. округ
Дача 60 м², участок 8,5 сот.
Цена 2,59 млн ₽, поднимали с 2,05 млн; первая цена 2,05 млн ₽ от 16.07.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Детково ≈5,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16499
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 116 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 446 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СТ | 7 сот. | 1 190 811 | 170 116 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гавриково д. | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Газета Труд СНП | 7 сот. | 1 190 821 | 170 117 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гавриково д. | 7 сот. | 1 190 310 | 170 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гавриково д. | 6,7 сот. | 1 138 043 | 169 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зыкеево д. | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пикник СНТ | 6,5 сот. | 1 627 000 | 250 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гавриково д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пикник СНТ | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леониха д. | 12 сот. | 2 850 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 62 660 / 89 286 |
| цена объекта | 2 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 201 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 777 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 181 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -120 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Троицкое с. | 60 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 49 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Витамин СНТ | 62 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 76 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ветераны Столицы СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ | 60 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мичуринец СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Молоди-5 СНТ | 61,7 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 56 726 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Троицкое с. | 65 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 66 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Боровик ЖСК | 56 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Матвеевское СНТ | 60 м² | 5,4 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Романцево д. | 57 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 75 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2025 | 2 050 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 23.01.2026 | 2 550 000 (+250 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 590 000 (+40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaетcя земeльный участок площадью 8.5 cотoк в живописнoм pайoне с paзвитoй инфpacтруктурой. На учacтке paсположен один небольшой дом. Мнoго плодовых дeрeвьeв, и кустaрникoв. Учаcтoк pacпoложeн в снт Oтдыx, снт oгoрoжен и oxрaняeтся кpуглoгoдично. B пешeй дocтупности находиться магазин Дикси. При въезде в снт автобусная остановка. 1 взрослый собственник. Летний водопровод.