Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Дедяково СНТ, Чехов гор. округ
Дача 59,8 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Шарапова Охота ≈3,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16498
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 160 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 117 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 488 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дедяково СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березовая Роща СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешково д. | 6 сот. | 920 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пикалово СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пикалово СНТ | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полигон СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота СТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота СТ | 8,5 сот. | 1 300 000 | 152 941 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 096 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 49 983 / 75 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 783 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Охота СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 349 000 | 39 150 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 11,5 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лесная Мелодия КП | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесное СНТ | 63 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 82 540 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесное СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 866 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гришенки д. | 60 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 49 983 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рыжиково КП | 53,1 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 65 913 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гранит СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.10.2025 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 000 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается участок с домом. Участок 8.2 кв. М., дом 59.8. Кв. М. Участок правильной формы с деревьями и кустарниками. Назначение для садоводства и дачного строительсива. Двухэтажный Каркасный, утепленный дом на бетонных блоках (25). 2 комнаты 8+12 кв. М. На первом этаже и веранда, и две комнаты на 2 этаже 15+8кв. М. Вода скважина. Электричество. Рядом отдельностоящий туалет на улице. Хорошие соседи. Территория снт огорожена, круглогодичный доступ. Подъезд к снт асфальтирован, внутри асфальтная крошка. Добираемость от Москвы на авто по Симферопольскому шоссе 55км., далее вдоль населенных пунктов. На электричке до ж/д станции Чехов, далее авт. 36 до ост. Красные Орлы и пешком 20 мин.