Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Фея СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 896 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −119 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. пл. 92 км ≈2,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16497
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 601 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 896 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фея СНТ | 7,6 сот. | 1 100 000 | 144 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фея СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Петровское д. | 11,9 сот. | 13 000 000 | 1 092 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фея СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фея СНТ | 13,2 сот. | 1 000 000 | 75 758 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фенино СНТ | 6,1 сот. | 799 900 | 131 131 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петровское д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петровское д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петровское д. | 24 сот. | 5 900 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шарапова Охота пос. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 61 796 / 100 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 570 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -119 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Манушкино д. | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Пролетарский пос. | 60,3 м² | 8,1 сот. | 5 800 000 | 96 186 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ногина-6 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 499 900 | 41 665 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шараповские сады СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Росиночка СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лесная поляна КП | 64,5 м² | 7,7 сот. | 5 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Шарапова Охота пос. | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Росиночка СНТ | 51,3 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 733 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Геолог СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Солнечный Круг пос. | 63 м² | 8,2 сот. | 4 350 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 340 000 (−10 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 500 000 (+160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа дома в деревне Фенино, 6а, прописка возможна. Большой участок правильной формы, выезд на обе стороны дороги 8 сот по Егрн, фактически больше. Дом есть старый (с кадастровым номером, дуплекс), новый дом хороший каркасник с большой террасой (дом поставили на дальнюю часть от жд), теплый контур закрыт, дорогое остекление. Электричество свой лицевой счет, газ есть место для врезки официально, скважина/септик требуют ревизии, не пользовались. Отличный вариант для дачи или постоянного проживания, можно прописаться. Показ по договоренности.