Симферопольское ш., 43 км от МКАД · земля с домом
Скурыгино д., Чехов гор. округ
Дом 62,3 м², участок 8,8 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен старый дом (изба) под снос или реконструкцию.»
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 12.08.2025.
Рейтинг 86/100 · уверенность 43 %
Земля рядом ≈318 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,17 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,57 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈5,2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16492
Рейтинг 86/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 58 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.8 |
| участок | 5 | 44 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 317 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 796 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Скурыгино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стимул СНТ | 13,3 сот. | 4 650 000 | 349 624 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Скурыгино д. | 17 сот. | 14 500 000 | 852 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Скурыгино д. | 23 сот. | 10 750 000 | 467 391 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скурыгино д. | 7 сот. | 2 150 000 | 307 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скурыгино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скурыгино д. | 16 сот. | 6 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скурыгино д. | 13,3 сот. | 3 950 000 | 296 992 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скурыгино д. | 24 сот. | 16 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скурыгино д. | 9,5 сот. | 4 275 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 246 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 013 / 97 246 / 103 175 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 749 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 462 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 568 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | да: «ванные» + «отделка» | 63 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Панино д. да: «ванную» + «ремонт» | 58,1 м² | 8,5 сот. | 5 650 000 | 97 246 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Пешково с. да: «санузел» + «мебелью» | 59,6 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 52 013 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.08.2025 | 2 399 000 | история площадки |
| 12.09.2025 | 2 299 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 199 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 100 000 (−99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 100 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок в Чеховском городском округе. Д. Скурыгино. Всего 60 км. От Москвы по Симферопольскому шоссе. Участок расположен в старой жилой деревне. Удачное расположение, хороший подъезд, огорожен забором из профнастила. Ровный сухой. Электричество 15 квт. Первая линия от большого пруда. Есть фруктовые деревья, яблони и вишня. На участке расположен старый дом (изба) под снос или реконструкцию. Дом зарегистрирован (62,3 м. Кв.). Приглашаем на просмотр. Торг обсуждаем после просмотра.