Симферопольское ш., 99 км от МКАД
Ланьшино д., Серпухов гор. округ
Дом 34 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 1,71 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 54 %
Земля ≈241 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈264 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −516 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Приокская ≈5,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16491
Рейтинг 7/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 071 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 446 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 264 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 765 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ланьшино д. | 11,2 сот. | 2 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ланьшино д. | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбацкая Деревня КП | 37,8 сот. | 9 000 000 | 238 095 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 2 340 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ланьшино СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыбацкая Деревня КП | 9,4 сот. | 2 730 000 | 290 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыбацкая Деревня КП | 12 сот. | 3 375 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ланьшино СНТ | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 1 740 000 | 290 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыбацкая Деревня КП | 7,6 сот. | 2 212 000 | 291 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 54 286 / 109 859 |
| цена объекта | 1 710 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 453 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 922 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -515 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ланьшино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Колос СНТ | 32,9 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 85 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ланьшино д. | 37 м² | 6 сот. | 1 725 000 | 46 622 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дракино СНТ | 35 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Волково д. | 35 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Радуга СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 4 900 000 | 146 269 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.3 км | Лисичкин рай КП | 34 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | 35,5 м² | 3,4 сот. | 3 900 000 | 109 859 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Ланьшино д. | 41 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 51 220 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 710 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 710 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом рядом с рекой на Оке, удобный спуск к пляжу, все удобства в доме, коммуникации подведены, есть возможность построить под заказ, есть возможность выкупить отдельный участок. В объявлении цена указана за дом и участок вместе.