Симферопольское ш., 77 км от МКАД
Восход СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 54,2 м², участок 5,8 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,09 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈884 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −433 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16485
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 091 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 208 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калиновские Выселки д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дашковка д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калиновские Выселки д. | 20 сот. | 2 999 000 | 149 950 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дашковка д. | 6 сот. | 1 697 700 | 282 950 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дашковка д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дашковка д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дашковка д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дашковка д. | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дашковка д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дашковка д. | 7,6 сот. | 1 400 000 | 184 211 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 884 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 174 / 55 210 / 72 993 |
| цена объекта | 2 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 954 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 405 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -433 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Текстильщик СНТ | 55,2 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 27 174 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Надежда СНТ | 52 м² | 6,8 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дашковка д. | 59,7 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 67 002 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дракино СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 55 172 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Радуга СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Автомобилист СНТ | 54,3 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 55 249 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Суконщик СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 993 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Пущино д. | 50,3 м² | 3,5 сот. | 1 790 000 | 35 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Текстильщик СНТ | 50 м² | 4,4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 499 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 299 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 299 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с двумя этажами, расположенная в Снт. Дом выполнен из экспериментальных материалов, что придает ему уникальность. Внутри сделан косметический ремонт, стены отделаны деревом, создавая теплую атмосферу. В доме две комнаты, оборудованные всем необходимым для комфортного проживания. На участке площадью 5,7 соток находится баня, которая станет отличным местом для отдыха. Также имеется теплица для любителей садоводства. Участок ухожен, вокруг растут деревья и цветы, создающие приятную атмосферу уединения. До дачи ведет асфальтированная дорога, а рядом есть остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Для водоснабжения используется скважина, канализация представлена выгребной ямой. В доме подключено кабельное/цифровое ТВ, что позволит наслаждаться любимыми каналами. Рядом с участком находится магазин, где можно приобрести все необходимое. Снт охраняется и имеются откатные ворота. Звоните все подробно расскажу.