Симферопольское ш., 40 км от МКАД
Мещерское пос., Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 4,2 сот., каркас.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 59 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 620 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 66 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,64 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈686 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; в описании: печь.
До ст. Молоди ≈7,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16480
Рейтинг 53/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 23 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 553 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 620 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мещерское пос. | 6,7 сот. | 1 137 606 | 169 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 7 сот. | 980 757 | 140 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 10 сот. | 3 450 000 | 345 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 7 сот. | 980 980 | 140 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 6,1 сот. | 1 037 838 | 170 137 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещерское пос. | 6,1 сот. | 1 037 909 | 170 149 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещерское пос. | 7 сот. | 1 190 399 | 170 057 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещерское пос. | 6,7 сот. | 937 856 | 139 979 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещерское пос. | 8 сот. | 3 340 000 | 417 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 481 / 90 648 / 104 167 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 839 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 233 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 686 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Юсупово с. | 48 м² | 5,9 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Степыгино д. | 52,5 м² | 5,8 сот. | 5 050 000 | 96 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Бариново Парк КП | 54 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 66 481 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 980 000 (−10 000) | история площадки |
| 30.04.2026 | 2 970 000 (−10 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 920 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 900 000 (−20 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 880 000 (−20 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 840 000 (−40 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 2 800 000 (−40 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 760 000 (−40 000) | история площадки |
| 05.06.2026 | 2 500 000 (−260 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 680 000 (+180 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 500 000 (−180 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 2 560 000 (+60 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 290 000 (−270 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЭКСКЛЮЗИВНОЕ право продажи объекта! КРАТКО О ДАЧЕ: * Удобное расположение - близко до всей инфраструктуры * Дом с камином * Подъезд - круглогодичный * Отопление - конвекторы, вода - центральная * До остановки примерно 10 минут пешком * Соседи проживают круглый год * До города Подольск 36 минут (на машине) ПОДРОБНЕЕ О ДАЧЕ: * Продается участок с дачей, Московская область, г. о. Чехов, пос. Мещерское, Мирная улица. 34 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. * ПАРАМЕТРЫ. В пешей доступности расположены живописные места и вся необходимая инфраструктура! Площадь дома &8776; 45 м2. Фундамент - асбестовые сваи, залиты бетоном. Крыша - шифер. Материал стен - каркасно-щитовые (100 мм толщина бруса). Снаружи обшиты и внутри обшиты вагонкой. Высота потолков в доме примерно 2. 20 метров. Пол - доска, с утеплением 100 мм. На первом этаже дома располагаются: веранда, холл, биотуалет, коридор, комната 1 &8776; 6 м2, комната 2 &8776; 13 м2. На втором этаже находятся: холл, комната &8776; 8 м2 с выходом на балкон. Также есть небольшой рабочий кабинет. Участок - 4. 17 соток. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для ведения садоводства. Участок огорожен забором - профнастил + сетка рабица на монолитном фундаменте. Дорожки выложены плиткой. На территории грамотно расположены: дом, бытовка &8776; 5 м2, летний туалет и душ, беседка &8776; 9 м2, хозблок с летней кухней и душевой, зона для отдыха. На территории находятся посадки плодовых растений. Грецкий орех, яблоня, вишня, облепиха, калина. Также Вас будут радовать розы и туи. Подъезд хороший, круглогодичный. * КОММУНИКАЦИИ. Электроэнергия 8 кВт. Вода центральная. Отопление конвекторы или камин. Санузел биотуалет в доме + душевая кабина и туалет на улице. * ИНФРАСТРУКТУРА. Дача находится в живописной зоне Чеховского района, с прекрасной природой. Недалеко располагаются (в 5-ти минутах на машине): детский сад, школа, магазины, супермаркеты, аптеки, рынок. До леса примерно 300 метров. До автобусной остановки 910 метров (примерно 10 минут пешком). До города Чехов можно добраться на автобусе 60. До города Подольск можно добраться на автобусе 61. ПОМОГУ С ИПОТЕКОЙ ЛЮБОЙ СЛОЖНОСТИ!