Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Рыжиково КП, Серпухов гор. округ
Дача 65 м², участок 6,3 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 737 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 34 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,8 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −283 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈1,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16477
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 737 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 763 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 123 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 230 000 | 123 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 66 214 / 111 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 802 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 612 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 422 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Чайка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 66 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Автомосквич СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Филиппины дп | 60 м² | 6,2 сот. | 6 700 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Дашковка д. | 59,7 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 67 002 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Окские Дали СНТ | 72 м² | 6,8 сот. | 2 550 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Текстильщик СНТ | 50 м² | 4,4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается два дома с общей котельной. Строил один для себя, второй на аренду. Недострой. Продаю за общие затраты. Без маржи. Построенная в 2025 году из газоблоков. Дома одноэтажные. На территории Снт имеется удобный подъезд по асфальтированной дороге. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Для комфортного проживания предусмотрена терраса или веранда. Возможна покупка в ипотеку.