Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Лужки д., Серпухов гор. округ
Дом 34 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 1,77 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 53 %
Земля ≈253 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,52 млн → дом ≈251 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,5 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −434 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ока ≈8,6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16474
Рейтинг 10/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 253 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 519 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 251 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 382 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лужки д. | 8 сот. | 679 950 | 84 994 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лужки д. | 40 сот. | 14 500 000 | 362 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лужки д. | 25 сот. | 12 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лужки д. | 10 сот. | 3 199 000 | 319 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лужки д. | 20 сот. | 14 000 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лужки д. | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужки д. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лужки д. | 10,8 сот. | 2 493 200 | 230 852 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужки д. | 25 сот. | 12 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 898 / 63 354 / 138 611 |
| цена объекта | 1 770 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 504 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 187 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 078 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -434 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Опыт СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 1 990 000 | 55 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Пущино СНТ | 34 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Липицы с. | 35,4 м² | 5,2 сот. | 1 200 000 | 33 898 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Восход СНТ | 33 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Бутурлино д. | 35 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Серпуховский СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Восход СНТ | 36 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Родник СНТ | 36 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Палихово д. | 36,3 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 79 890 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бутурлино д. | 36 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 138 611 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 1 770 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 770 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на реке Ока. Новый, благоустроенный со всеми удобствами. Тёплый с отоплением. Один собственник. Без обременений. Цена указана за дом и землю вместе. Возможен тест-драйв в любой день, звоните.